近年来，盛天依托集团的优势资源和创新的运营模式，在商业、商务运作上也开始崭露头角，并成功运营管理盛天公馆88街区和盛天地购物中心，成为不可小觑的商业经营典范。为何盛天集团总能打破常规商业经营模式，对此，房天下特别邀请盛天置地副总经理刘超，独家诠释盛天集团商业运营之道。

　　盛天自进军广西以“诚信”和“品质”作为企业发展的立足点，在房地产界赢得了“盛天出品 必属精品”的好口碑，并成为广西房地产开发的领军品牌。近年来，盛天依托集团的优势资源和创新的运营模式，在商业、商务运作上也开始崭露头角，并成功运营管理盛天公馆88街区和盛天地购物中心，成为不可小觑的商业经营典范。现盛天打造的首发写字楼云中心项目正式面市，再掀全民投资的狂潮。为何盛天集团总能打破常规商业经营模式，对此，房天下特别邀请盛天置地副总经理刘超，诠释盛天集团商业运营之道。

　　房天下：2004年盛天进军广西以来，8年发展18个项目，目前商业运营是盛天集团积极拓展的重要业务，从最初的盛天公馆88街区到盛天地购物中心树立了成功的经营典范，商业运营发展迅猛,请您谈一下盛天集团是如何进行商业定位。

　　刘超：我们一般将商业划分为三大类型，一种是大型的商业，一般面积为10万平米以上，比如万象城、万达商业广场；一种就是中心商业，面积在5万平米到10万平米之间；还有一种就是小型商业，也就是社区商业。小型商业的功能先是满足社区住宅业主以及写字楼客户的日常需求，包括日常消费、家庭需求及办公服务等，提供配套服务。

　　虽然集团涉足商业有一定时间，但是真正自主招商、运营才刚开始，盛天公馆88街区于2012年国庆开业，盛天地购物中心于2013年1月19日开业，细算起来有一年多时间。在这一年多的时间里，集团在商业自营上积累了一定的经验，包括如何整合集团资源，如何谋求商户、消费者多方共赢等。当然商业运营也取得了不错的成果，目前还在努力探索中。

　　以集团商业项目为例，盛天地属于中型商业项目，整个经营面积为7万平米，其他项目的商业面积基本上在5万以下，面积区间为2万-4万平米，只能作为社区的配套。而社区商业的功能主要为三点，即刚才提到的：满足社区需求，即投资者、住宅业主的需求；通过商业发展区域，让投资获得更好的前景；发挥社会配套功能。

　　归结起来就是针对不同的商业类型，定位商业运营模式时从三点出发：为业主提供便利性；提供优质服务，保持增值服务；承载起社区本身以及周边、社会责任与义务。

　　房天下：商业经营需要资金，而盛天集团作为福建商是否会在运营商业时，将福建商会进行资源整合。

　　刘超：商业自主经营是盛天公司自身的行为，跟福建商会没有太大的关系，也没有刻意去做这方面的资源整合。我个人还觉得，对于一个企业而言，商业是否该自身持有运营、是否该一卖了之，要根据自身的条件，以及企业今后发展的思路考虑。

　　盛天运营的盛天公馆88街区、盛天地购物中心中，盛天公馆88街区有部分商业是集团持有，主力店没有出售，超市更不会卖。从赢利模式看，商业需要资金维持，如果卖掉商业，从短期来说经营效益非常好，但从长期来说不一定是的选择。

　　从投资者的角度出发有两点值得深思：、对于购买商业的投资者，能否让他获得保持增值的；第二、能否让投资者看到最初投资商业获得所期望的标准。基于这些因素，更加坚定地采用自营模式。

　　房天下：有了盛天地购物中心、盛天公馆88街区作为经营典范，在接下来的盛天领域、盛天新界以及9月份拍下的地块规划中，有了借鉴作用。

　　刘超：盛天地购物中心的商业模式，不能作为一个模子去照搬，毕竟商业成功与否，跟商业定位有密切的联系。

　　不同的商圈，导致商业定位不一样。如果一味地以盛天地作为模板去硬套，是不现实的，也不可行。

　　针对盛天领域项目商务与纯商业统称为商业，整个面积将近7万平米，其中写字楼面积为4.8-4.9万平米，接近5万平米，加上几万平米的具有配备功能的部分及停车场，就形成了超过10万平米的商业体量，而我所指的商业商务体量已经包含了纯粹经营的商业。

　　就写字楼产品来而言，盛天云中心要跟中心城区有个差异，因为中心城市的定位比较高，写字楼资金门槛随之涨高，盛天云中心的定位是全民投资的产品，具有门槛设置较低，面积、层高变化比较灵活等特点。换而言之，买得起刚需住宅的业主，就可以买得起写字楼。本身住宅限购，而商业是不限购的，再加上字楼门槛低的前提下，投资住宅的业主可以轻松购买写字楼。所以制定盛天云中心商业定位时，打破传统写字楼的常规模式，在差异化路线，做全民投资品。

　　接下来的盛天新界以及9月份拍下的地块，都不会全部照搬盛天地运营模式，而是根据项目本身、项目周边商业情况，围绕区位制定商业的定位、经营策略。

　　房天下：目前，盛天集团重磅打造的集团首座写字楼盛天云中心已面市，为何集团写字楼作品首发空港核心区，是对空港区商业空白填补，还是对江南区的商业扩张。

　　刘超：由于政府在对江南片区进行规划的时候主要囊括三大类型：住宅、商务、商业，所以盛天集团在进行产品创新时，根据政府对地块设定的条件，有计划地进行规划。为何政府在空港新区制定商务指标，我觉得政府是出于对空港区域及周边未来发展的规划，本身空港新区作为南宁政府的点打造的区域，涵盖了商务、商贸、物流、住宅等方面，体现了综合性的功能。

　　另外，空港覆盖区域比较大，自东盟博览会落户南宁后，从交通上亟需一个去链接整个东南亚十国的纽带，水路上钦州、北海、防城港首当其冲，而空中的关键则是南宁，南宁江南空港新区是以航空产业为依托，集物流、商贸、居住于一体的综合性区域，自然而然将空中纽带作用发挥到，所以根据政府指标去规划写字楼做到有章可循，盛天云中心顺势“孕育而生”。

　　从区域发展看，北部湾科技园区坐落空港物流区内，北部湾科技园区顾名思义是以科技产业为主，其中微小企业为基础。盛天云中心作为盛天集团推出的写字楼产品，有效针对客群进行定位，力争打造成空港核心企业微总部集群。在集群世界里，中小企业占主流，大企业占少数。盛天云中心定位为微小企业的办公基地，意味着可以为中小企业、微小企业提供办公场所，以及小型企业创业过程的条件，具有相应的办公类配套。另外，空港区内设有总部基地，更多为大型企业去，目前已有10多家世界500强企业和国内知名企业进驻，如亚马逊、富士康等。

　　盛天云中心的出现，弥补了片区写字楼稀缺的不足，满足大型企业需求。归根结底，从市场出发，满足市场的需求，主力打造三大产品线，为成长型企业定制了个性化的办公环境，满足多种多样中小企业的办公空间诉求，通过空间的优化升级带给客户全新的办公体验。

　　编者小结：从名不见经传的外来“黑马”，到名声鹊起的“盛天品牌”，盛天集团进入广西8年间，成功运营18个项目，其发展速度之快，品质升级之高，可谓“速度”与“品质”兼得。在商业运作上一始终秉承集团“品质决定品牌 诚信成就大业”的经营理念，继续依托集团的优势资源和创新的运营模式，立足南宁，布局广西，终将实现五年内发展成为区内外有影响力的商业公司的目标。