近期，东盟万科里易主这一消息已经确认，且项目正式改名为“合作路10號”。

　　作为广西万科打造的首个东盟精致生活Street Mall，项目总面积近2万㎡，共4层、90间商铺，是包含餐饮、零售、休闲和健身等业态于一体的多功能商业空间。2019年6月开业，至今已经有4年时间。

　　中庭大屏幕也打出了“合作路10號 24h社交型商业中心 免租招商”的广告。商业四周打出了大量和劳斯莱斯活动的海报，颇为吸引眼球。

　　进入商业体，大V君把每层都转了一遍，最直观的感受就是工作人员比顾客还多。

　　目前，商业体共开了十来家店铺，业态多是餐饮店、美容护肤、美发、服饰店。不少店铺仅看到有一两个客户，更多店内仅有工作人员在。

　　此外，楼层指引牌中的商家不少都未营业。大V君算了下，未开门营业及未出租的店铺远超半数，商业氛围感不强。

　　即便到了饭点，东盟万科里却依旧没多少顾客，穿梭其中更多的是外卖骑手。这样的人气，和周边的盛天地、昌泰东盟广场相比，差距属实有点大。

　　早在4月25日，中渡资产管理有限公司（简称中渡资产）就发布声明，已经全资购买广西万科旗下商业—东盟·万科里项目，并将其更名为“合作路10號”。

　　随后，5月8日东盟万科里官方公众号发布“品牌终止通知函”，指出该项目从5月15日起该项目将不再由万科运营。

　　5月31日，项目新官方公众号“合作路10號”发文，早在4月25日中渡资产已完成对该项目的全资购买，从5月31日起原东盟万科里正式更名为“合作路10號”。

　　而且，项目已经和徐代恒设计事务所正式签署合作协议，双方将在建筑规划及商业设计领域展开全面合作。

　　据悉，中渡资产将对本次购买的项目在业态组合、品牌品质等方面逐步提档升级，打造融合高端餐饮、潮流夜店、文化艺术的24小时社交型商业空间，主张“提供有温度的商业服务”。

　　资料显示，中渡资产聚焦于一、二线城市核心地段存量物业的增值型投资和资产运营，涉足文化旅游、商业地产、生态科技、公共服务设施等多个领域，在“重资产持有+轻资产运营”发展战略下，逐步形成了对持有物业成熟可复制的“投融建管退”模式。

　　在文旅运营上有不少经验。例如国内热门汉服打卡地——洛邑古城，就由该公司运营。洛邑古城主打“梦里隋唐，尽在洛邑”沉浸式体验，穿上汉服游古城。

　　中渡资产的掌舵人王渡升发家堪称传奇。资料显示，王渡升1986年出生，籍贯南宁。

　　在一篇《冯仑对话王渡升:用商业的方法解决社会问题,可行吗?创造者》的报道中，文章是这么描述王渡升的创业起家：

　　2010 年，大学刚毕业的他，不愿顺服于父母为他规划的公务员职业道路。因为天性热爱自由，他决定尝试在广西从事导游工作。近一年的时间里，他每天接团、跑景区，练就了「厚脸皮」的本事，也摸清了旅业的门道。随后，他用手头积蓄在当地景区盘下一家珠宝店，短短两年的时间里，一家小店变成了四家，当地最大的旅游购物店也被他囊入旗下。

　　然后“王渡升在二十几岁的年龄就已尝到财富的滋味：平时单店每天四、五十万的销售额不在话下，高峰时期，单日百万的销售额也是常有的事。”后来，王渡升还决定迅速扩张自己的商业版图，开始投资房地产、酒吧、餐厅、旅行社等多个领域。

　　中渡在旅游甚至文旅方面有不少成就，但在商业地产运营方面还是新手。未来的合作路10號商业体运营如何？预计还有很长的路要走。

　　可是高端商业成长起来是一个漫长的运营过程，在此过程中有很大的运营成本负担，未来收益能否覆盖还充满未知数。

　　再加上商务区还有成熟的高端商业万象城、网红街区盛天地。一路之隔的昌泰东盟广场都有自己的差异化业态。

　　东盟万科里，在体量上不占优势，在定位上也很难突出，在运营上压力增加，在目前状况下堪称“食之无味、弃之可惜”的鸡肋。

　　入桂11年，万科在南宁仅商业版图就累计建成了6座万科里＋1座万科广场，覆盖青秀、江南、五象。

　　可是一旦商业办公项目运营困难后有合适的出售机遇，万科在资产盘整上立刻显示出“杀伐果断”的狼性。

　　如2020年底，五象的万科大厦项目公司部分股权转让给北投集团，北投集团旗下能源集团、养护集团、环保水务集团及工程咨询集团将获得万科大厦未售部分资产。

　　南宁市住建局数据显示，2023年2月，总部基地商圈写字楼总存量达432.88万㎡，其中甲级写字楼432.88万㎡，库存量在各大商圈中位列第一。

　　今年一季度，由于一些租户出现退租潮，叠加需求走弱等影响，导致南宁写字楼出租率迅速下滑，平均租金较去年末下降9.9%，至每月每平61.2元。

　　公寓，亦是如此。克而瑞数据显示，2016~2021年南宁商办公寓供过于求，去化压力大，且近两年成交量价均呈下降趋势。

　　截至2022年2月，南宁商办公寓库存为128万㎡，去化周期达45.7个月，差不多高达4年。

　　因此，2022年青秀的万科城云望，部分房源加1万元就可以买到北区loft产品，相当于买一送一！

　　当然一些运营得较好的商业，万科仍一直持有。例如朝阳商圈的印象城，还在不断优化升级，甚至进行立面的升级改造。

　　其实，市场大环境下行开发商优化盘整资产是正常操作，目的无非是保证现金流，让企业更好、更稳地活下去。

　　早在2018年9月，万科董事会主席郁亮在南方区域9月月度例会喊出“收敛聚焦，以活下去为最终目标”，并在会议上强调要做战略检讨和业务梳理。

　　2019年起万科就接连出售上海、深圳商办项目，这显示万科的“收拢聚焦”战略正逐步砍掉鸡肋型的商业地产业务。

　　2022年，万科商业营业收入实现 87.2 亿元，占总营收的1.73%。其中，印力管理的商业项目营业收入 54.8亿元。这样的成绩相比于其他商业地产品牌有其优势，但在万科其他经营性业务中，商业的存在感并不强。

　　领头羊万科已经都这么勇敢地“当断则断”？这对其他房企，或者楼市中的个体有何启示？

　　回到南宁，如今新房市场举步维艰，万科也一直控制扩张欲望，甚至不惜牺牲江湖地位排名。

　　今年一季度，万科位列南宁房企权益销售榜金额第6，与2022年同期相比，排位下降两名。

　　但无人敢嘲笑万科，万科的资产盘整甚至按兵不动，对万科而言反而是一件好事。

　　现金流成为扼制房企发展的命脉，“活下去”成为扩规模的前提。地产剧烈震荡时期，无论是房企或者是个人，“轻装上阵”，优化盘整资产，不愧是明智之举。